Soll man jetzt kaufen? KIM-Verordnung und Gebührenbefreiung - Interview mit RA Dr. Stephan Briem

Kompaktes Immobilienwissen, aktuell und praxisnah - zur Verfügung gestellt von unseren BSC VIP-Card Partnern. Heute sind wir im Gespräch mit RA Dr. Stephan Briem zum Thema ob jetzt ein guter Zeitpunkt ist, zu kaufen und was sich bei der KIM-Verordnung und Gebührenbefreiung bei Grundbuch- und Pfandrechtseintragung bald ändert.

BSC-Immo-Team:
Die KIM-Verordnung wird mit 1. Juli 2025 abgeschafft. Was hat sie eigentlich bedeutet und was bewirkt nun die Abschaffung für potentielle Käufer?

Dr. Stephan Briem: Die KIM-Verordnung war dazu gedacht, eine Überhitzung des Immobilienmarktes zu verhindern und sicherzustellen, dass die Banken Kredite an Kunden nur innerhalb eines gewissen Rahmens vergeben dürfen.

Es hat sich herausgestellt, dass die KIM-Verordnung zu rigide war und den Banken zu wenig Freiraum in der individuellen Beurteilung der Kreditwürdigkeit ihrer Kunden gelassen hat.

Da die Verkäufe von Immobilien spürbar zurückgegangen sind und dies natürlich auch eine deutliche Auswirkung auf die Bauwirtschaft und das Baunebengewerbe hat, hat sich der Gesetzgeber entschlossen, die KIM-Verordnung mit 01.07.2025 wieder abzuschaffen.

Dies bedeutet, dass in Hinkunft die Banken wieder über mehr Flexibilität bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit ihrer Kunden, auch in Hinblick auf Zwischenfinanzierungen, haben. Dies wird, verbunden mit den nun laufenden Zinssenkungen der EZB, voraussichtlich wieder zu einer gewissen Belebung des Immobilienmarktes führen.

BSC-Immo-Team:
Die Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr bei privaten Immobilienkäufen gilt nur noch bis zum 1.7. 2026. Welche Voraussetzungen müssen vorhanden sein?

Dr. Stephan Briem: Voraussetzung für die Inanspruchnahme der temporären Gebührenbefreiung ist, dass es sich um ein entgeltliches Rechtsgeschäft handelt, das nach dem 31.03.2024 abgeschlossen worden ist (also keine Schenkung) und der Käufer mit der erworbenen Wohnung oder dem erworbenen Haus ein dringendes Wohnbedürfnis befriedigt. Dies ist durch entsprechende Meldebestätigungen nachzuweisen. Die Gebührenbefreiung gilt für die Eintragungsgebühr des Eigentumsrechts (1,1% des Kaufpreises) und für die Eintragungsgebühr des Pfandrechtes (1,2% der besicherten Forderung).

BSC-Immo-Team:
Gibt es Betragsobergrenzen?

Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000,00. Für den darüberliegenden Betrag ist die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht oder für das Pfandrecht zu leisten. Sofern das Objekt EUR 2,0 Mio. oder mehr kostet, besteht keine Gebührenbefreiung. Die Gebührenbefreiung gilt nur temporär bis zum 01.07.2026.

BSC-Immo-Team:
Kann diese Gebührenbefreiung rückwirkend entzogen werden?

Dr. Stephan Briem: Ja. Sofern das dringende Wohnbedürfnis innerhalb von fünf Jahren ab dem Erwerb wegfällt oder innerhalb dieser Frist die Wohnung oder das Haus verkauft wird, so ist die Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts oder des Pfandrechts nachträglich zu bezahlen.

BSC-Vip-Card Partner:
Rechtsanwalt Dr. Stephan Briem
Erbrecht, Immobilienrecht, Unternehmensrecht
Kontakt:
Landstraßer Hauptstraße 147/5, 1030 Wien
stephan.briem@briemlaw.at

BSC-Immo-Team:
Was raten Sie jetzt Kund:innen, die sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie zu kaufen?

Dr. Stephan Briem: Meines Erachtens sind die Bedingungen für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses derzeit relativ gut. Jedenfalls, wenn die Immobilie in den nächsten fünf Jahren zur Deckung des eigenen dringenden Wohnbedürfnisses dienen soll. Es entfällt dann die 1,1%-ige Grundbuchseintragungsgebühr (bei einem Kaufpreis von EUR 500.000,00 sind das immerhin EUR 5.500,00) und die 1,2%-ige Pfandrechtseintragungsgebühr bei einer Finanzierung der Wohnung (bei einem Finanzierungsvolumen von EUR 500.000,00 sind das zusätzlich EUR 6.000,00). Gesamt sohin EUR 11.500,00 an Ersparnis, wenn die Immobilie vor dem 30.06.2026 erworben wird.

Davon abgesehen lässt der Inflationsdruck derzeit nach. Die EZB senkt daher laufend den Leitzins, was sich natürlich sukzessive dämpfend auf die Finanzierungszinssätze der Banken auswirken wird. Das Auslaufen der paternalistischen KIM-Verordnung per 01.07.2025 wird den Banken mehr Flexibilität bei der Einschätzung des Kreditrisikos geben. Alles in allem ein Umfeld, in dem sich ein Immobilienkauf langfristig lohnen sollte.

Vielen Dank für das Gespräch!