Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Österreich - das sollten Sie wissen

Wer in Österreich eine Immobilie verkauft, stolpert früher oder später über einen festen Begriff: die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt. Für Verkäufe aus Altvermögen steigt ab dem 1. Jänner 2027 zudem diese Pauschale im Regelfall von 4,2% auf 6 % des Verkaufserlöses (bei bestimmten umgewidmeten Grundstücken entsprechend höher).

Egal, ob Sie das geerbte Haus der Großeltern veräußern, die Eigentumswohnung wechseln oder einfach wissen möchten, was beim Immobilienverkauf steuerlich auf Sie zukommt: Hier ist der kompakte und verständliche Überblick über die wichtigsten Regeln in Österreich.

Was ist die ImmoESt überhaupt?

Die Immobilienertragsteuer ist eine Sondersteuer auf den Gewinn, den Sie beim Verkauf einer privaten Immobilie (Grundstück, Wohnung, Haus) erzielen.

Die wichtigste historische Weichenstellung fand im Jahr 2012 statt: Seither gibt es die alte „10-jährige Spekulationsfrist“ in ihrer ursprünglichen Form nicht mehr. Das bedeutet: Prinzipiell sind Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen unbefristet steuerpflichtig – es sei denn, es greift eine gesetzliche Ausnahme.

Neuvermögen oder Altvermögen - das macht den Unterschied

Wie viel Steuer tatsächlich anfällt, hängt vor allem davon ab, wann Sie die Immobilie ursprünglich erworben haben. Man unterscheidet streng zwischen zwei Kategorien:

Neuvermögen (Kauf nach dem 31. März 2002)

Der Steuersatz: 30 %
Die Berechnung: Hier wird der tatsächliche Gewinn versteuert. Das ist die Differenz aus Verkaufspreis minus den Anschaffungskosten (damaliger Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler und Notar).
Tipp: Auch nachträgliche Instandsetzungs- oder Herstellungskosten (z. B. eine neue Heizung oder ein Dachausbau) mindern den Gewinn und senken damit Ihre Steuerlast.

Altvermögen (Kauf vor dem 31. März 2002)

Der Steuersatz: Pauschaliert.
Die Regel: Da bei sehr alten Käufen oft keine Rechnungen oder Belege mehr vorhanden sind, wird hier pauschaliert gerechnet. Es wird so getan, als ob 86 % des Verkaufserlöses der Gewinn wären, woraus sich effektiv ein Steuersatz von 4,2 % auf den gesamten Verkaufserlös ergibt.
Wichtiger Ausblick: Für Verkäufe ab dem 1. Jänner 2027 steigt diese Pauschale im Regelfall auf 6 % des Verkaufserlöses (bei bestimmten umgewidmeten Grundstücken entsprechend höher).

Befreiung- Wann keine ImmoESt anfällt

Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt der Verkauf steuerfrei:

Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn Sie die Immobilie ab dem Kauf mindestens 2 Jahre durchgehend bis zum Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt haben ODER innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf insgesamt 5 Jahre durchgehend dort gemeldet waren, ist der Verkauf steuerfrei.
Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt für Eigentumswohnungen oder Eigenheime mit maximal zwei Wohneinheiten, wobei mindestens zwei Drittel der Fläche zum Wohnen genutzt werden müssen. Auch das Grundstück ist umfasst, sofern es als Garten oder Nebenfläche dient – üblicherweise wird hier eine Fläche von bis zu 1.000 m² steuerfrei gestellt. Alles, was darüber hinausgeht, kann steuerpflichtig sein
Herstellerbefreiung: Wer ein Gebäude auf eigene Kosten („selbst errichtet“) gebaut hat, zahlt beim Verkauf für den Gebäudeanteil keine ImmoESt (gilt nicht für den Grund und Boden).
Erbschaft und Schenkung: Die reine Übertragung durch Erbschaft oder Schenkung löst keine ImmoESt aus. Aber Achtung: Für einen späteren Weiterverkauf zählt dann der ursprüngliche Erwerb des Rechtsvorgängers.

Wer kümmert sich um die Abwicklung

Um die Abwicklung kümmert sich im Regelfall der Vertragserrichter – meist ein Rechtsanwalt oder Notar. Die Kanzlei berechnet die ImmoESt, behält den Betrag ein und führt ihn direkt an das Finanzamt ab.

Verkäufer sollten alle Belege über Anschaffungskosten und Sanierungen parat haben, um den Gewinn korrekt zu ermitteln.

Startbild:
KI-generiertes Bild, erstellt mit Gemini/Chatgpti für BSC Immobilien, Juli 2026.